Právní aspekty koupě nemovitosti: Na co si dát pozor

Kontrola právního stavu nemovitosti

Výpis z katastru nemovitostí

První a nejdůležitější dokument, který musíte získat a pečlivě prostudovat, je aktuální výpis z katastru nemovitostí. Tento dokument obsahuje:

• Základní informace o nemovitosti (parcela, stavba, byty)
• Vlastnické právo a současného vlastníka
• Zástavní práva (hypotéky)
• Věcná břemena (služebnosti)
• Poznámky a omezení

Co kontrolovat ve výpisu:

• Shoda údajů s realitou
• Oprávnění prodávajícího k prodeji
• Existenci zástavních práv
• Věcná břemena, která mohou omezovat užívání
• Případné spory nebo exekuce

Zástavní práva a hypotéky

Co jsou zástavní práva

Zástavní právo je právní institut, který umožňuje věřiteli (např. bance) uspokojit svou pohledávku z výtěžku prodeje zastavené nemovitosti, pokud dlužník nesplní své závazky.

Vyřízení zástavních práv při prodeji:

• Zástavní práva musí být před převodem vlastnictví smazána
• Obvykle se děje současně s úhradou kupní ceny
• Proces koordinuje notář nebo advokát
• Využívá se úschovní (notářský) účet

Věcná břemena a jejich dopady

Typy věcných břemen:

• Služebnost cesty: Právo průchodu přes pozemek
• Služebnost inženýrských sítí: Vedení potrubí, kabelů
• Služebnost parkování: Právo parkovat na cizím pozemku
• Užívací právo: Právo užívat část nemovitosti

Dopad na kupní cenu:

Věcná břemena obvykle snižují hodnotu nemovitosti. Je důležité posoudit jejich praktický dopad na využitelnost nemovitosti a případně vyjednat slevu z kupní ceny.

Energetický štítek a technický stav

Povinnost energetického štítku

Od roku 2013 je povinné přikládat k nabídce prodeje nemovitosti energetický štítek, který klasifikuje energetickou náročnost budovy.

Kontrola technického stavu:

• Prohlídka s odborníkem (stavební inženýr)
• Kontrola základů, střechy, instalací
• Posouzení potřebných oprav a jejich nákladů
• Ověření funkčnosti topení, elektřiny, vody

Kupní smlouva - klíčové náležitosti

Povinné náležitosti kupní smlouvy:

• Přesné označení smluvních stran
• Jednoznačné určení prodávané nemovitosti
• Kupní cena a způsob jejího zaplacení
• Datum přechodu vlastnického práva
• Datum předání nemovitosti

Doporučené dodatečné náležitosti:

• Prohlášení o bezúvazkovosti nemovitosti
• Záruky za právní a faktický stav
• Podmínky odstoupení od smlouvy
• Smluvní pokuty za porušení povinností
• Rozdělení nákladů spojených s převodem

Notářské ověření a vklad do katastru

Notářské ověření podpisů

Podpisy na kupní smlouvě musí být ověřeny notářem nebo jiným oprávněným úředníkem. Alternativou je sepis smlouvy přímo u notáře.

Vklad do katastru nemovitostí

• Návrh na vklad se podává do 30 dnů od podpisu smlouvy
• Přiložit je třeba originál kupní smlouvy a další požadované dokumenty
• Správní poplatek činí 1000 Kč
• Vlastnické právo vzniká až vkladem do katastru

Daňové povinnosti kupujícího

Daň z nabytí nemovitých věcí

• Sazba: 4% z kupní ceny
• Daňové přiznání se podává do 3 měsíců od vkladu
• Platba do 3 měsíců od vkladu
• Možné osvobození pro první vlastní bydlení

Daň z nemovitých věcí

Nový vlastník musí do 31. ledna následujícího roku po nabytí podat přihlášku k dani z nemovitých věcí.

Pojištění nemovitosti

Typy pojištění:

• Pojištění budovy: Krytí škod na stavbě
• Pojištění domácnosti: Movitý majetek
• Pojištění odpovědnosti: Škody způsobené třetím osobám
• Právní ochrana: Krytí právních sporů

Kdy uzavřít pojištění:

Pojištění by mělo být uzavřeno ještě před předáním nemovitosti, ideálně s účinností od data převodu vlastnictví.

Časté právní problémy a jak je předejít

1. Nedostatečná kontrola vlastnických práv

• Vždy si vyžádejte aktuální výpis z katastru
• Ověřte totožnost prodávajícího
• Zkontrolujte oprávnění k prodeji

2. Skryté vady nemovitosti

• Zajistěte si odbornou prohlídku
• Vyjednejte záruky v kupní smlouvě
• Dokumentujte stav při předání

3. Problémy s financováním

• Zajistěte si předběžné schválení hypotéky
• Vložte do smlouvy podmínku získání financování
• Nechte si dostatek času na vyřízení

Úloha právního zástupce

Kdy využít služeb advokáta:

• Složitější právní vztahy k nemovitosti
• Vysoká hodnota transakce
• Nejistota ohledně právního stavu
• Komplikované rodinné nebo vlastnické poměry

Služby právního zástupce:

• Kontrola právního stavu nemovitosti
• Příprava a revize kupní smlouvy
• Zastoupení při jednáních
• Vyřízení vkladu do katastru
• Poradenství v daňových otázkách

Kontrolní seznam před podpisem smlouvy

Dokumenty k ověření:

Aktuální výpis z katastru nemovitostí Energetický štítek budovy Doklady totožnosti prodávajícího Doklad o oprávnění k prodeji Technická dokumentace nemovitosti Potvrzení o uhrazených daních a poplatcích Pojistné smlouvy (pokud se převádějí)

Právní kontroly:

Kontrola věcných břemen Ověření zástavních práv Prověření možných sporů Kontrola územního plánu Ověření exekucí a insolvencí

Závěr

Právní aspekty koupě nemovitosti jsou komplexní a vyžadují odborné znalosti. I malá chyba může mít závažné finanční důsledky. Proto je důležité věnovat dostatečný čas přípravě, kontrole dokumentů a případně využít služeb odborníků.

Pamatujte, že investice do právního poradenství je zanedbatelná ve srovnání s možnými riziky a náklady na řešení problémů, které mohou vzniknout při neodborně provedené transakci.

Tým Race Evolution spolupracuje s ověřenými právníky a notáři, kteří vám pomohou s bezpečným dokončení m koupě vaší nemovitosti.